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2025-03-23 06:00:00
彼の不適切なレンタルホームの階段をrawい回っている車椅子のユーザー。 1つの屋根の下に多くの人と一緒に住んでいる留学生。ホテルの1つの部屋に住んでいる妊娠中の母親。 1つの評議会所有のアパートに住んでいる3世代の女性は、カビが悪いので、すべてが継続的な胸部感染症に苦しんでいます。
これらは、アイルランド時代がアイルランドの住宅危機のストレスと困難に対処するために、アイルランド時代が過去4週間にわたって語った人々のほんの一部です。
アイルランドで購入してレンタルする家の不足があるのはなぜですか？
計画システム
グリーンフィールドのサイトが新しい家の不動産になるためには、多くのことが起こる必要があります。国家計画の枠組みの下で、地域に住宅が確立される必要があるに違いありません。土地は住宅のためにゾーニングされ、アイルランドの水とESBによって奉仕されなければなりません。次に、スキームは、関連するローカルエリア計画の予想される開発に沿っている必要があります。次に、地方自治体に計画申請を行うことができます。
このプロセスのあらゆる段階で、障害が発生する可能性があります。
国家計画の枠組み 2018年に公開され、その住宅目標は2016年の国勢調査の数字に基づいています。それ以来、人口は大幅に増加していますが、改訂されたフレームワークは遅れており、まだ公開されていません。つまり、特定の地域での住宅ニーズの評価は最新ではない可能性があります。
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第二に、土地をゾーニングしたりサービスを提供したりすることはできません。地方自治体がそれほど長く待たないという特に強い理由を見ない限り、再ゾーニングは5年ごとにしか起こりません。
計画申請が地方自治体によって検討されている間、第三者による反対を行うことができ、ボード・プレナラ（ABP）に決定が下された後、それを上訴することができ、司法審査のためのABPの決定に応募することができます。
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それはすべて、グリーンフィールドのサイトを家の不動産に変えることには、何年もではなく何十年もかかることがあります。
チャーターされた町のプランナーであり、ダウニープランニングのマネージングディレクターであるジョンダウニーは、ダブリン北部のドナベートにある約400エーカーの農地の例を挙げています。
「その土地は2003年にすべて再ゾーニングされましたが、2023年以来住宅は現在建設されているため、目の前のすべての障害のために20年かかりました」とダウニーは言います。
UCDのギアリー公共政策研究所のディレクターであり、住宅委員会のメンバーであるミシェル・ノリスは、一般の人々は貧しい決定に合法的に挑戦する必要があるが、「計画システムの訴訟のレベルは最終的に計画システムの民主的根拠を損なう」と述べている。
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建設コンサルタントのミッチェル・マクダーモットのディレクターであるポール・ミッチェルは、政府が「一晩」することができる2つの変更を示唆しています。
多くの大規模な不動産開発者は、2008年の金融クラッシュに続いて州を去り、大規模な家を届ける能力を2人だけ残しました。写真：istock
資金調達と大手プレーヤーの出口
2008年の金融クラッシュにより、州の大規模な不動産開発者の大規模な出国が生まれました。
建設業界はまだクラッシュ前のレベルに回復しておらず、2024年の中央統計局（CSO）のデータは、2000年代半ばのピークをはるかに下回っています。
CairnとGlenveaghの大規模な開発者は2人しかいません。これらの開発者は、大規模に家を配達する能力を持っています。州の残りの開発者は、大規模に建設するために必要な資金にアクセスするのに苦労している小規模から中規模の住宅プロバイダーです。
「アイルランドが今後数年間で住宅生産量を年間50,000または60,000に拡大しようとしている場合、大規模なプレーヤーが必要です」と、Goodbody StockbrokersのエコノミストであるDermot O’Leary氏は述べています。
しかし、なぜこれらの小規模な開発者がスケールアップできないのでしょうか？
「銀行はまだスペースへの貸付について非常に慎重であるため、建築者がスケールアップする能力を制約します」とO’Leary氏は言います。
アイルランドのAIBと銀行での開発貸付は、crash落以来着実に減少しており、アイルランド中央銀行による最近の報告書は、両方の銀行にわたるこの貸付の価値が16億ユーロ、または総貸付のわずか1％以上であると発見しました。
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銀行は、スペースへの資金の増加という点でどのように役割を果たすことができるかを検討する必要がありますが、O’Learyは、州が銀行が貸し出すものと開発者が預金として出すことができる現金の間のギャップをカバーするために株式投資を増やすことを検討すべきだと言います。
によって提案された別のオプション ヨーロッパの住宅 研究者のダラ・ターンブルは、銀行が保有するアイルランドの家庭の過剰貯蓄を使用して、社会住宅プロバイダーに資金を提供することです。
「フランスでは、世帯の過剰貯蓄は「Livret A」と呼ばれる国家普通預金口座システムで収集されます。これらの資金は、社会住宅プロバイダーに貸し出され、典型的な新しい社会住宅プロジェクトの開発に必要な資本の約75％を形成します」と彼は言います。
「このモデルは100年以上存在しており、手頃な価格の家を開発するために追加の「プライベート」資本を持ち込むことに非常に成功してきました。」
国際投資
より多くの民間の国際投資家をアイルランドの住宅市場に引き付けることは、新しいDáil任期が始まって以来、政府党の最大の話題でした。 TaoiseachMicheálMartin氏は、この種の投資を確保するためには、州はピボットする必要があると言います。
賃料管理のレビューと、州に投資する際に外国の資金をより確実にするためにそれほど多くの変化にさらされない、より安定した住宅政策の呼びかけがありました。野党の間では、外国投資がより手頃な価格の住宅をもたらさないと主張するという考えに大きな反発があり、住宅政策は民間投資家の希望によって決定されるべきではないと主張しています。
他の金融オプションがない場合の民間投資への過度の依存も、政府にとって困難な決定をもたらす可能性があります。
このモデルは、「国際資本へのアクセスと利益の最大化に対するより冷酷な推進に大きく依存しています」とターンブルは言います。
「これは政府にとって潜在的な問題を提起します。アイルランドを住宅に投資するためのより魅力的な場所にすることと、テナントと脆弱な世帯を保護しようとすることを選択する必要があるかもしれないからです。」
しかし、金融へのアクセスが小規模な開発者にとって問題のままであり、住宅出力を大幅に上昇させる必要がある場合、民間投資はソリューションの一部である必要があるということです。
先週初めてフランス南部で開催された有名なMIPIMプロパティ会議でアイルランドの存在がありました。
住宅局とアイルランド戦略投資基金の代表者は、4兆ユーロ以上の資産を管理する投資家を含む20,000人以上の代表者が出席する国際フォーラムでの資金を確保することを望んでいるアイルランド代表団の一人でした。
米国投資ファンドのグレイスターアイルランドのマネージングディレクターであるクレアソロンは、アイルランドへの会議での投資家の間のムード音楽はポジティブだったが、「私たちに反対する」特定のリスクがあったと述べた。
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金利の上昇は、不動産投資市場に世界的に到達しており、アパートビルの生存可能性のギャップは、特にこの開発のセグメントに外部の投資家を引き付けるためにアイルランド市場に反対しています。
ソーシャルハウジング
したがって、州で開発コストが非常に高く、民間部門の能力が非常に低い場合、なぜ国家は民間部門ができないことをするために介入しないのでしょうか？
場合によっては、すでにそうです。土地開発機関は、公開されている土地を取得し、手頃な価格でソーシャルホームを開発しています。
承認された住宅団体（AHB）は、政府から資金を受け取って、手頃な価格の住宅を非営利ベースで提供します。どちらも、コストレンタルモデルと手頃な価格の購入スキームの下で家を提供します。
地方自治体のグループは、共同で所有され、独立した別々の専門家組織に代わって住宅配達を行い、数量測量士、建築家、エンジニアなど、必要な専門家を引き受けることができます。それは西ヨーロッパの他の場所で提供するために使用されるモデルです
– ミシェル・ノリス教授
ソーシャルハウジングに焦点を当てているUCDのノリス教授は、AHBセクターが規模の面で民間開発者セクターと同様の問題を抱えており、3つの大部分が建物の大多数を実行していると述べています。
計画システムの複雑さと助成金の承認の遅延は、住宅を迅速に提供する際にセクターを妨げます。
また、「厳格で面倒な」公共調達ルールや「土地、建築業者、労働力のための競争」もあります、とノリスは言います。
計画システムの複雑さと助成金の承認の遅延は、ソーシャルハウジングの迅速な配送に対する緩和を緩和します。写真：istock
Norrisが取り組むことを提案する解決策の1つは、多くの地方自治体の住宅組織を設立することです。
「地方自治体のグループは、共同で所有され、独立した別々の専門組織を設立し、それに代わって住宅配達を行い、数量測量士、建築家、エンジニアなどの必要な専門家を引き受けることができます」と彼女は言います。
「これは、たとえばフランスとスウェーデンの西ヨーロッパの他の場所で提供するために使用されるモデルです。それらの大多数は、これらの専門組織を通じて住宅配達を行っています。」
コストレンタルモデルには「重要な役割を果たす」能力もあります、とダラターンブルは言いますが、配信には時間がかかります。
「これは、ソーシャルハウジングシステムがコストレンタルアプローチに基づいて構築されており、住宅提供者が非常に経済的に自給自足している、オーストリア、デンマーク、フィンランドなどの国にすでに存在するモデルです」と彼は言います。
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「しかし、現在のアプローチに基づいて、アイルランドのコストレンタルモデルが同様のレベルの自給自足を獲得するのに十分なほど成熟するまでに少なくとも30年かかる可能性があります。
住宅危機の解決策はさまざまであり、しばしば二極化していますが、貢献要因は一般にすべての側面によって受け入れられます。
過度に複雑な計画システム、ゾーンの土地の不足、資金調達の難しさ、公共部門と民間部門の両方に大規模な開発者がいないことは、最大の障害のようです。
政府がこれらの問題に取り組むための最良の方法を決定することに取り組んでいるので、1つのことは確かです。家を見つけようとしている普通の人に対するアイルランドの住宅危機の影響は、衰える兆候を示していません。
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