おすすめ！ザ・ジュンプル – 「不動産不敗」信じてはならない4つの理由
数え切れないさまざまな要素が組み合わされた1つの組織は、1つの特定の要素によって移動しません（デンマーク物理学者ペルバク）。
もう少し簡単な言葉に変えましょう。誰が弾丸を100発以上当てたとしたら、どちらの弾丸がこの人を死に至らせたのかわかりません。しかし、弾丸を複数足当てるほど死亡確率が上がるという事実ほどは明らかです。
政府は昨年からソウルの「漢江ベルト」アパートの急上昇を落ち着かせるためにいくつかの対策を行ってきました。貸出限度制限、ソウル全域及び京畿道一部の土地取引許可制(土虚制)指定など、強い需要抑制策を繰り広げました。今の不動産市場は「不動産不敗心理」によって崩れていないだけで、すでに複数の弾丸を迎えて血を流している状態と見られます。
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「半導体大企業職員の大規模成果給が不動産市場に流れ込むと、家賃が再び上がる可能性がある。」
「不動産不敗論者」が掲げる論理の一つだ。果たしてそうだろうか。電卓を叩いてみよう
半導体大企業に通う若い夫婦がそれぞれ２億ウォン、合計４億ウォンの成果給を受けると仮定すれば、夫婦が歳後に受ける金額は２億ウォン中盤水準だ。昨年６・２７対策以前なら、無住宅者であるこの夫婦が２５億ウォン以上の家を買収する際、住宅担保ローン比率（ＬＴＶ）と総負債原利金償還比率（ＤＳＲ）を勘案して１２億ウォン以上の融資を受けることができた。だが今は2億ウォンまで可能だ。約2億5000万ウォンの追加所得が発生したが、融資規模は10億ウォン以上減ったため、高価住宅に対する購買力ははるかに弱まった。
キム・ジュウォン記者
つまり、最近の高価住宅実取引の下落は、単に「譲渡税中と猶予終了」だけの効果ではなく、以前の需要抑制策と大統領の一貫したメッセージなど、様々な組み合わせが行われた結果だ。今日のお金ラップ [머니스쿨]では不動産不パロンを信じ、大いに投資してはならない4つのリスク要因を見てみる。
💣リスク①風船効果の罠
昨年１０・１５対策以後、住宅価格別に貸出規模が変わり、風船効果が現れた。今年に入って江南3区の取引量と住宅価格の上昇率は停滞したのに比べ、冠岳区・城北区などこれまで疎外されていた地域は価格が大きく上がった。 １５億ウォン以下のアパートは６億ウォンまで融資が可能だから中低価格のアパートに需要が集まった。
過去、ソウル地域上昇場の最後の段階（２００７年、２０２１年）でもこのような現象が起きた。文在寅（ムン・ジェイン）政府は２０１９年の１２・１５対策を通じて１５億ウォン以上住宅の住宅担保ローンを禁止し、９億ウォン以下は４０％まで融資を許可する政策を使った。その結果、江南3区の上昇傾向は鈍化し、比較的安価な住宅で需要が集まる風船効果が発生した。
土虚制指定や貸出車などの規制は、いわゆるソウル上級地不動産が過熱したときに一時的に施行される需要抑制策といえる。このような政策は税より規制強度を弾力的に運用できる。ソウル不動産市場が弱気に戻る場合、いつでも規制が段階的に緩和される可能性があるという意味だ。
この場合、回復する需要は再び江南3区に流れるようになる。この過程で風船効果の受益を見た地域は長期間疎外されるしかない。
💣リスク②政府が弱世場を容認できる背景
ソウルマンション市場の弱世場が長期化した時期があった。李明博（イ・ミョンバク）政府在任期間と朴槿恵（パク・グンヘ）政府初期にかけた２０１０年～２０１３年だ。
李明博（イ・ミョンバク）政府時期には、車・華・鄭（自動車・化学・精油）中心の大中国輸出好調が内需不振を補完し、首都圏の住宅価格が下落してもこれを防潮する忍耐の時間を確保することができた。ついに李在命政府も既存の朝鮮・防散の他にもAI・半導体・電力中心の輸出好況が続いている。政府が不動産の下落を「忍耐できる力」がたまっている形国だ。
#合計100発当て血流中不動産不敗終わる4つの信号