「不動産購入について騙されている」：大富豪が不動産を借り、購入を拒否した理由について語る

家の購入は人生の大きな部分を占めています アメリカン・ドリーム。 しかし、大富豪の作家ラミット・セティ氏は、数字はそうではないことを示していると言う。 Netflixの「お金持ちになる方法」の司会者は、家を売って利益が出ても、「幻の費用」でお金を失う可能性があると信じている。

ニューヨーク・タイムズ紙のベストセラー『金持ちになることを教えます』の著者であり、数字を実行することを信条とするセティ氏は、ポッドキャストの中で、アメリカ人は結局、家を借りるよりも家を買う方がはるかに多くのお金を払うことになると強調した。

同氏は、われわれは「不動産購入について騙されてきた」と強調し、実際の費用は一般に計上されていないと述べた。 セティ氏は、私たちが米国の家族を「白いピケットフェンスと2人の子供と1匹の犬がいる一戸建ての家…考えてみてください」という夢を売られてきたと述べ、それは「偶然ではない」と付け加えた…その夢はどこから来たのですか?その夢は数十年にわたるマーケティングの結果です」と全米不動産業者協会 (NAR) も関与しています。

現在の住宅風景

米国の平均住宅価格は 495,100ドル 2023 年第 2 四半期には堅調に推移し、年間を通じて安定した推移を示しました。 一方、 最近の GoBankingrates の調査では、アメリカ人のほぼ 50% が給料から給料までの生活を送っていることが示されました。 米国の平均月間アパート料金もブーム中に上昇しましたが、次の水準で安定しました。 1,340ドル 2023年11月に。

セティ氏は「家を買う人々の狂気を強調した」 [valued] 3% の頭金で給料の 5 ～ 10 倍をもらえる」と、アメリカン ドリームを支持しているのかもしれないと感じました。

マンショングローバル 報告 2月に賃貸が購入を上回った米国の上位10大都市圏を考慮すると、最初の住宅購入にかかる月平均費用は賃貸のほぼ2倍の1,950ドルとなっている。

一方、スターター住宅を閉じるのは賃貸するよりも60％高く、住宅購入者は賃貸するよりも毎月1,027ドル多く費用がかかります。 これは主に、インフレ高進による住宅ローン金利の上昇、住宅価格の高騰、家賃の低下によるものです。 レポートでは、オースティンではレンタルが最も費用対効果が高いと付け加えた。

不動産所有に関する通説

セティは、住宅所有に関する通説について率直かつ現実的でした。 彼はそれらを4つのポイントで簡単に説明しました。

不動産の価格は常に上昇します

「2008年の景気後退後、人々はこのことを理解していると思いますが、NARや政府など、住宅購入を奨励する強力な勢力がこのことを忘れようとしています」とセティ氏は言う。

同氏はさらに、「不透明な不動産では、家主が支払える月数を割り引いたり、金利の買い占めをしたりすることが多い…価格の引き下げを避けるためにあらゆる手段を講じる」と述べた。 [of a home]…家は必ず購入するという通説を維持するため [means value] 上がる。”

米国の平均住宅価格は、パンデミックによって引き起こされた一戸建て賃貸ブームのさなか、2020年第2四半期の37万4,500ドルから2022年第2四半期には55万2,600ドルまで急騰した。 それ以来、価格は 492,300 ドルに修正されました。 2023 年第 4 四半期 パンデミックの影響が薄れていくにつれて。 他の投資可能な資産と同様に、住宅不動産も市場のセンチメントや需要に基づいて価格が変動します。

家の価値は10年ごとに2倍になる

セティス氏は、「これは必ずしも真実ではありません…そして価格が2倍になったとしても…ほとんどの人は幻の費用を計算に入れることを忘れています」と言い、それは「人々が忘れている住宅のすべての費用」です。

これらの定期的かつ繰り返し発生する費用は、時間の経過とともに多額の金額に達するため、支払った価格よりも高い価格で不動産を売却する場合には考慮する必要があります。 Angi の 2023 年年次住宅支出実態調査によると 報告, 昨年の米国の平均住宅維持費だけでも2,458ドルでした。 全体として、平均的な住宅所有者は 2023 年に住宅サービスに 13,667 ドルを費やしましたが、これには家の改修や緊急費用が含まれます。

セティ氏は、閉店費用、税金、損害保険、メンテナンス、修繕、さらには「その機会費用」などの諸経費を指摘した。 [house] 頭金」と、「それを単に S&P 500 インデックス ファンドに投資」した場合に得られた金額です。

レバレッジを利用してお金を増やすことができます

セティ氏は、「これは部分的には真実であり、住宅所有者はよくレバレッジを主な利点として指摘します…しかし、これを覚えておいてください…レバレッジは上昇時にも下降時にも機能します。」と述べました。

同氏は、住宅が10％下落した場合、「資産の10％を失うだけでなく、実際、全滅する可能性がある」と説明し、レバレッジは有利にも不利にも働く可能性があることを覚えておくことが重要だと付け加えた。 。

年間の課税所得から住宅ローン利息の支払いを控除する

セティ氏は、ほとんどの人は普段は決して使わないようなお金を節約していることを忘れていると語った。

「10セントを節約するために1ドルも使うことはない」と彼は言った。 税控除に関して、セティ氏は、利息控除の対象となる住宅ローン元本ローンの最大額が次のように引き下げられたと指摘した。 75万ドル 2017年にはそれ以前の100万ドルから変わりません。

同氏は、ほとんどの人は自分の住宅事情にどのような税控除が適用されるのかを知らないし、控除も住宅所有者によって大きく異なると強く信じていた。

所有から賃貸への移行

米国の住宅所有率は2008年の景気後退後に減少し、25年間の平均を下回ったことに注意することが重要です。 65.7%ミレニアル世代は住宅購入者の最大の割合を占めており、新たな 10 年間の米国の住宅市場を形成しており、その計画を立てるつもりだと答えるミレニアル世代が増加しています。 永久に借りる。

彼らの住居の優先順位、好み、およびそれに伴う費用は、以前の世代とは異なります。 ミレニアル世代が求めるもの 可動性、経済的責任の低下、物質的な所有物よりも経験、そして場所を移動する自由。 彼らは通常、拘束力のある住宅ローンに縛られることを避けます。

セティ氏は、「非常に多くの都市では、特にすべての幻の費用を考慮すると、住宅の所有に支払う金額は、同等の住宅の家賃に支払う金額よりもはるかに高額です…ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコのような居住都市…購入は賃貸よりもはるかに高価になる可能性があります。」 その代わりに、何か問題があれば賃貸して家主にテキストメッセージを送って解決してもらうことにした、と彼は付け加えた。

投資としての不動産

Sethi 氏は、不動産を購入し、それを賃貸して受動的賃貸収入を得るという問題にも取り組んでいます。 同氏はそれがうまくいく可能性があると信じているが、投資家は自分の数字を「本当に」知っている必要がある。

セティさんは「国民の半数以上が [in financial trouble] 私に手紙を書いている人たちの理由は 2 つのうちの 1 つです。住居費か、車にどれだけお金をかけているかです。 したがって、家の購入は、まず購入、非常に高価な買い物、そして次に投資として考えるべきです。」

彼は、これには主に 2 つの理由があると説明し続けています。 まずリスクの問題が生じます。 セティ氏は「もし住宅があなたの最大の投資だとしたら、ポートフォリオはどの程度分散されていますか？住宅ローンのために毎月2,000ドル支払っているなら、リスクのバランスをとるために他のところに6,000ドル投資していますか？」と尋ねた。

第二に、セティ氏は、1915年から2015年にかけて住宅価格が平均して「年間0.6％」しか上昇しなかったというイェール大学の経済学者ロバート・シラー氏を引用し、不動産が個人投資家にもたらす利益は平凡だと主張した。

家を買うと効果があるのはいつですか?

セティさんは、いずれにせよいつか家を買うだろうが、それは「経済的に大変な決断」になるだろうと語った。 彼は財務上の不適切な決定を下したり、「数字を実行」することなく他の人がやっていることに単純に従うことに主に反対しています。

彼は、家の購入を検討する際に自問しなければならないいくつかの質問を挙げました。

• まずはその物件に10年以上住むかどうかです。 セティ氏は、車が購入して運転した瞬間に価値が失われるのと同じように、住宅も購入時に数万ドルの損失が生じると述べた。 したがって、良好な財務結果を得るには、住宅所有者のコストを10年などの長期にわたって分散する必要があると同氏は付け加えた。

• 第二に、同氏は、ほとんどの人が毎月の住宅費を総収入の28％未満に抑えることが可能かどうかを検討し、歴史的に28％は住宅所有者にとってうまく機能してきたと述べた。 これを超えるとリスクが増大し、フリーキャッシュフローが制限されます。

• セティ氏は、住宅所有者が頭金の 20% を貯蓄しているかどうかについて議論しました。 彼は、一度に20％を投資するとは言いませんでしたが、より多くの貯蓄が予期せぬ出費に対するバッファーを作り、家を所有したら絶対に必要な貯蓄の習慣を促進する方法を強調しました。

• 住宅の価値は変動する可能性があり、パンデミックはその明らかな例です。 したがって、不動産の減価償却に備える必要があります。 セティ氏は、不動産の値上がりは一般住宅費によってある程度相殺されると繰り返した。

• 最後に、セティは、視聴者が家の購入に十分興奮しているかどうかを理解してもらいたいと考えました。 この億万長者は、多くの人が他人からの住宅購入のプレッシャーに直面しており、性急に経済的な決断を下す可能性があると指摘した。

レンタルまたは購入

投資として家を買うか住む場所として買うかは、あなたの現在の経済状況、目標、ライフスタイルによって決まります。 米国の一部の都市では、賃貸の方が家を購入するより費用対効果が高い場合がありますが、所有権が関与しないため、不動産への権利やアクセスが制限されます。

しかし、住宅を所有するよりも負債は少なく、購入時の仲介手数料や住宅ローン手数料から、売却時の仲介手数料や出品手数料まで、さまざまな費用がかかります。 複数の不動産を購入して賃貸することを計画している場合、実際には次のような問題に直面する可能性があります。 厳しい競争 州内で広大な敷地の一戸建て賃貸物件を探している機関投資家からの資金だ。

住宅を購入するときは、根気よく調査して選択肢を比較検討し、精査した不動産業者と提携してください。 賃貸の場合は、その家を所有するために支払った月額の数分の一で、より良い場所が見つかるかもしれません。