ブラックストーン・ファンドのBREITは大きな疑問に直面している

巨大ファンドの裏にある数字

ウォール街では、何ヶ月もの間、ある謎がささやかれてきた。それは、ブラックストーンの主力不動産ファンドの評価額はどの程度正確なのかということだ。

この憶測が生まれたのは、590億ドルのブラックストーン・リアル・エステート・インカム・トラスト（一般的にはブラックストーン・リアル・エステート・インカム・トラストとして知られている）ファンドが設立されたからである。 幅広い — 事実上他のすべての不動産ファンドをはるかに上回る資産の「評価」価値を維持することに成功しました。 高金利と低迷する不動産市場に直面して、多くのライバル企業の価値が下落し、中にはかなり劇的に下落した企業もある。

BREIT のパフォーマンスは競合他社を上回っており、2017 年のデビュー以来、年間 10.5% の収益を誇っています。

ファンドの目覚ましいパフォーマンスをめぐる議論はより大きな意味を持つようになった、そして批判の声が大きくなったのは、 どうやって DealBookのアンドリュー・ロス・ソーキン氏とマイケル・デ・ラ・マーセド氏のレポートによると、ブラックストーンはその資産の評価額を決定している。 多くの大手企業は、投資家が評価額が正確で企業に不当に影響を受けていないことを信頼できるように、ファンドの資産価値の決定を第三者の鑑定機関に依存している。 （これらの評価は、会社の管理手数料を決定するのに役立ちます。評価額が高いほど、手数料も高くなります。）

ブラックストーンはやり方が違うようだ。 第三者の鑑定機関と外部監査人を利用しているが、同社は自社資産の評価額について最終決定権を持っている。

ブラックストーンはそのアプローチについてオープンだ。 から 最近の目論見書:

「これらの前提条件はアドバイザーによって決定され、当社の独立した評価アドバイザーによって検討されます。」

ブラックストーンは最終評価額の決定方法を明らかにしているが、ウォール街では企業が自社の資産を評価する際にどの程度の裁量を持たなければならないのか疑問視する声もある。

ブラックストーンは、自社の資産が厳しく評価されていると述べている。 「私たちのプロセスでは、第三者によって保証された毎月の不動産評価を使用する必要があります。 BREITの歴史の中でこれらを無効にしたことは一度もありません」と同社は声明でDealBookに語った。

さらに、「当社は厳格な評価プロセスを支持しており、このプロセスは当社がオープンエンドの機関投資家向けに使用しているものと実質的に同一であり、2022年以降NAVにプレミアムをつけて売却した200億ドルの資産によって検証されている。」と付け加えた。

ブラックストーンは、自社の評価アプローチが競合他社よりも保守的であると主張している。 また、ブラックストーンは全米最大の不動産所有者の1つとして、より優れたデータを保有しており、資産の評価をより迅速に行うことができるため、その評価プロセスは第三者の評価機関よりも優れていると主張している。 (第三者の鑑定機関は遅延データを使用することがよくあります。)

ブラックストーンはまた、自社の不動産資産ポートフォリオは競合他社よりも質が高く、データセンターや学生住宅などの高成長セクターが含まれているとも述べている。

この点を強調するために、ブラックストーンは、ラスベガスのカジノ2軒、セルフストレージ倉庫、そして最近では資産をより高い価値で売却したと指摘した。 学生寮 – 全て 利益を得る。

資産管理会社チルトン・キャピタル・マネジメントのＲＥＩＴ戦略担当マネージング・ディレクター、マシュー・ワーナー氏によると、同ファンドはポートフォリオの大部分であるアパートや産業施設の資産を有意義に売却していないという。 （ブラックストーンは、これらのセクターにおけるBREITの資産は好調であると述べた。）

ブラックストーンのアプローチについてウォール街の意見は分かれている。 同ファンドを批判するブログ投稿を何度も書いている金融コンサルティング会社SLCGエコノミック・コンサルティングのクレイグ・マッキャン社長は、「何か問題があると我々は考えている」とキッパリ言った。

もっと楽観的な人もいる。 REITを追跡する投資銀行ロバート・A・スタンガーのCEO、ケビン・ガノン氏はディールブックに対し、同氏の会社はBREITの評価額が同業他社を上回っていることを定期的に観察しているが、その計算はより広範な業界の傾向と一致しているようだと語った。

ガノン氏は「我々はNAVの非を見つけられない」と語った。 「心配しすぎでしょうか？ いいえ。”

しかし、BREITは来年にテストされる可能性がある。 同ファンドはすでに大打撃を乗り越えている。2022年後半から、不安を抱えた投資家たちは、 返金を要求する。 BREITの仕組みのおかげで、ブラックストーンはその現金を段階的に返済することができ、これによりファンドがカットレート価格で資産を売却せざるを得なくなる流出の急増を回避することができた。

同社幹部は、投資家が商業用不動産セクターに懸念を抱いていることを認めている。 実際、ガノン氏によると、他のREITでも償還があったという。

ブラックストーンは、BREITが自社の将来の大きな部分を占めると述べた。 不動産ファンドは同社の資産を増やし（その総額は現在1兆ドルを超えている）、昨年だけで純管理料と顧問料として8億3,990万ドルを貢献した。 このファンドの成功がブラックストーンの株価上昇の一因となっている。ブラックストーンの株価は過去5年間で3倍に上昇し、月曜日の終値は121.22ドルとなった。

ブラックストーンはプライベート・エクイティ資産に投資する同様の設計の新しいファンドを展開しているため、アナリストや投資家は大きな関心を持って注目している。 成功すれば、さらに多くのファンドがBREIT方式に従う道が開かれる可能性がある。

ここで何が起こっているのか

イスラエル軍はラファに戦車を送り込む。 イスラエルも主導権を握った しかし、それは政府が脅していた待望の全面侵攻ではなかった。 軍事作戦はハマスの後に行われた 停戦計画に合意した エジプトとカタールが提案したが、イスラエルは支持していないと述べた。

FAAはボーイング787ドリームライナーの検査に関する新たな調査を開始した。 の 調査が始まりました 航空機メーカーが、航空機の翼に必要な検査を省略した可能性があると発表した後。 これはボーイング社にとって最新の悪いニュースであり、同社の737 Max 8型機についてはすでに精査されている。 別途、ボーイング社 最初の打ち上げを延期した 2人の宇宙飛行士を国際宇宙ステーションに往復させる予定だったスターライナー宇宙船の。

保守派判事らは、コロンビア大学の学生を書記職からブラックリストに載せる予定だと述べている。 あ 13人の審査員のグループ 同大学は数週間にわたり学校を揺るがしている親パレスチナ抗議活動を引き合いに出し、同大学を「偏見の培養器」と呼んだ。 コロンビア 主要な入学式を中止したは安全保障上の懸念を理由に挙げているが、 警察はデモ参加者と衝突した MITとカリフォルニアのいくつかの学校で。

Disney+ は予定より前倒しで黒字化。 ディズニーのストリーミングサービスが報じた。 4,700万ドルの利益 同社の幹部らは、プラットフォームの損失が止まるのは秋になると予測していたが、第1四半期はこの見通しだった。 これにより、エンターテイメント大手は全体的な1株当たり利益についてアナリストの予想を10％上回った。

ミルケンにおけるマスクとメディア取引

ロサンゼルスで開催されたミルケン研究所世界会議の初日には、著名人、政治家、金融家らが集結した。

注目の話題：イーロン・マスクとマイケル・ミルケンの会話。 ディールブックのローレン・ハーシュ氏がイベントから報告したところによると、大きなトピックは、取引成立が困難になる中、プライベート・エクイティがどのように投資家に資本を還元できるか、そしてパラマウントの売却だという。

誰もがマスクから話を聞きたがっていました。 予期せぬ素早い中国訪問から数日後、テスラの CEO は人工知能、宇宙、規制、規制など、さまざまな話題について語りました。 何が彼を夜更かしさせるのか （出生率の低下などの「文明的リスク」だと彼は言った）。

パネルを見るために数十人の参加者が列を作り、他の参加者はオーバーフロールームに座らざるを得なくなり、そこも満席となった。

プライベート・エクイティ業界の誰もが「DPI」について話しています。 投資家へのファンドの利益を追跡する「払込資本への分配」の略称で、この議論は業界幹部が記録的な額の資金を調達した後、どのようにして投資家に資金を取り戻そうとしているかを反映している。 オプションには、株式の一部を売却するか、ファンドの純資産価値に対してローンを組むことが含まれます。

しかし、誰もがそのアイデアに熱心であるわけではありません。 ウィスコンシン州投資委員会でプライベート・エクイティ投資を監督するアン・マリー・フィンク氏はパネルディスカッションで、事業の一部が売却された場合の流動性を評価するシステムがなかったと述べた。 「私が心配しているのは、もしあなたが私の事業の 70 パーセントを売却すれば、あなたが 30 パーセントの所有者になるような仕組みがまだ十分に開発されていないことです」と彼女は語った。 「その 30 ドルで流動性を確保するにはどうすればよいですか?」

パラマウントに何が起こるかについて多くの話題があります。 スタジオがカンファレンス会場から車でわずか20分のところにあるこのメディア企業は、デービッド・エリソン氏率いるスカイダンスとソニーと未公開株大手アポロ・グローバル・マネジメントによる買収案を検討している。

メディア取引関係者の一人は、（今のところ）戦いに参加していないように見える：ワーナー・ブラザース・ディスカバリーのCEO、デビッド・ザスラフ氏はパネルディスカッションで次のように示唆した。 興味がなかった 入札に参加するにあたって。 ザスラフはパラマウントの支配株主であるシャリ・レッドストーンに近い。 関心を示した 12月に合併する予定。 しかし月曜日、彼は試合がどのように終わっても「彼らが成功することを願っている」とだけ述べた。

お金とメットガラ

アナ・ウィンターの メットガラ 企業や著名人がブランドの力を発揮する中、ビジネス、ファッション、映画、スポーツ、エンターテイメント、テクノロジーのビッグネームが再び集結した。

このイベントは、非公式には、美術館のファッション部門の資金を集めるために開催されるパーティー・オブ・ザ・イヤーである。 月曜日の祝賀会はTikTokが部分的に後援し、苦境に陥っている同社の最高経営責任者（CEO）、ショウ・チュー氏に党首として主役の役割を与えた。バイデン大統領がショートビデオを禁止すると脅迫する法律に署名したことを受けて、同社にとって悪い見出しからは解放された。アプリ。

TikTokがこの役に支払った金額は明らかにされていないが、DealBookはその背後にある金額を把握するために、祝賀会とその歴史を数字で調べた。

• 350,000ドル: 企業がテーブルを獲得するための開始コスト。 しかし、支払いだけでは座席を保証するのに十分ではないかもしれません。出版社コンデナストのグローバル編集ディレクターであるウィンター氏は、すべてのゲストを承認しています。

• 75,000ドル: 今年の個人チケットの価格は、2023年の5万ドルから上昇します。

• 330万ドル: コンデナスト労働組合の組合員に約束された賃金総額の引き上げ。 混乱させると脅迫された 月曜日に合意に達する前のパーティー。

• 9億9,500万ドル: ”メディアインパクトバリュー」 によると、2023 年に Vogue のために生成されたイベント ファッションデータ会社 LaunchMetrics。

• 2,200万ドル: 額 メットガラで育った 去年。 今年のチケット価格の高騰は、より多くの入場が予想されることを意味します。

スピード読書

お得情報

• ウェイブ自動運転車用の人工知能ソフトウェアのメーカーである は、ソフトバンク、マイクロソフト、エヌビディアが主導し、新たに10億ドルの資金を調達した。 (ニューヨークタイムズ)

• スペインの銀行サバデルの取締役会は、 130億ドルの買収提案を拒否した より大きなライバルであるBBVAによって。 (ブルームバーグ)

ポリシー

• オンライン取引アプリのロビンフッドは、SECが準備を進めていると述べた。 暗号通貨部門を訴える 同庁が証券法違反だと主張したことについて。 （-）

• 「共和党はあらゆる手段を講じて、 逆EV導入” (ザ・ヴァージ)

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