NAR訴訟：18億ドルの判決後、不動産手数料6%の時間が刻一刻と近づいている

ワシントンDC
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航空券を購入するために旅行代理店を利用したり、株を取引するために証券会社を利用したりすることは過去の遺物のように思えます。 それにもかかわらず、毎日、アメリカ全土で人々が住宅の販売を手伝ってもらうために不動産業者を雇っています。 これは、インターネット時代に消費者のコスト削減に貢献した混乱をほぼ回避することができた数少ない業界の 1 つです。

そしてそれは主に、アメリカ最大の専門組織であり、不動産業界の重要なロビー団体である全米不動産業者協会の力によるものです。

しかし火曜日にミズーリ州の裁判所で下された判決は、NARと仲介会社2社、ホームサービス・オブ・アメリカとケラー・ウィリアムズ・リアルティが、手数料を人為的に高く維持する共謀をしたとして18億ドルの損害賠償責任を負うというもので、この判決は世界の終わりの始まりを示すものかもしれない。家がどのように売買されるのか。

住宅販売業者が起こした訴訟で最初に名前が挙がった他の2社 – リ/マックス そして どこでも不動産、以前はリアロジーとして知られ、コールドウェル・バンカー、センチュリー21、サザビーズ・インターナショナル・リアルティ、コーコランの親会社であるが、合計1億4,000万ドルで示談した。 和解条件として、両社は代理店にNARの会員であることを要求しないなど、商習慣を変えるとの約束を発表した。

州政府が不動産業者に免許を与える一方で、NAR は会員に遵守することを期待する広範な倫理規定を設けています。

NARと仲介業者はこの判決に対して控訴すると明言しているが、これは不動産手数料が直ちにゼロになるわけではないことを意味している。

NARは長年にわたって米国の反トラスト当局と反競争行為に関する訴訟を撃退してきたが、今回の判決は同協会にとってこれまでで最大の挫折となる。

この判決は、NARに対して現在起こされているいくつかの訴訟のうちの1つであり、米国司法省の精査にも直面している。

判決や困難な住宅市場を除けば、NARはすでに困難な年に直面している。

8月、NAR会長で会員エージェントのケニー・パーセルが、 セクハラ疑惑で辞任。 先月 インターネット不動産会社Redfinが協会を脱退。

委員会に関して、NARは判決に対して控訴する予定であり、問​​題は何年も解決されないと述べた。

NAR広報担当副社長のマンティル・ウィリアムズ氏は、「陪審の評決に対して上訴する予定なので、この問題は最終決定に近いわけではない」と述べた。 「それまでの間、陪審が下した損害賠償額を減額するよう裁判所に要請する予定です。」

「これは終わりではない」とケラー・ウィリアムズの広報担当ダリル・フロストは語った。

原告の主張の要点は、NARが住宅販売者に高額な手数料の支払いを強制しており、その手数料は仲介業者と買主の代理店で折半されているというものだ。 住宅販売業者らは、複数掲載サービスへのアクセス条件として手数料を分担するのは不公平であり、手数料を人為的に高く維持していると主張した。

通常、住宅が売りに出されると、売主は仲介業者に一定の手数料を提示します。 何十年もの間、手数料は一貫して販売価格の約 6% であり、通常は買い手と売り手のエージェントで 3% が折半されます。

住宅販売者らは、競争市場では買主の仲介手数料は売主ではなく、サービスを受けた買主が支払うことになると主張している。 売り手は、買い手はエージェントと手数料について交渉できるべきであり、売り手は手数料の支払いに追われるべきではないと述べた。

NARと他の被告は法廷で、手数料は常に交渉可能であると主張した。 また、売り手のエージェントが買い手のエージェントと手数料を折半するシステムにより、すでに頭金、成約費用、検査や評価などの出費で重荷になっている買い手は、エージェントに支払う追加費用を回避できるとも述べた。同じように。

消費者擁護団体は判決を歓迎し、業界における手数料の仕組みの変更を命じるよう裁判官に求める原告らの要請も受け取ることを期待した。

賞金はすでに高額だが、裁判官の判断次第ではさらに総額50億ドルに達する可能性がある。

米国消費者連盟のシニアフェロー、スティーブン・ブロベック氏は、陪審は業界がほぼ一律の5～6％の手数料を確保できる程度まで価格競争を制限していたと明らかに判断したと述べた。 同氏によると、陪審員らはわずか数時間の審議で迅速に決定を下したという。

ブロベック氏は、「裁判所が決定する差し止めによる救済の範囲は、消費者のコストを削減し、サービスの質を向上させる価格競争システムが発展するかどうかに大きな影響を与えるだろう」と述べた。 「私たちは、裁判所がリスティングエージェントとバイヤーエージェントの報酬との関係を断ち切り、売り手がバイヤーエージェントに対する補償の義務と必要性から解放されることを望んでいます。」

買い手と売り手に対する手数料の影響

代理店らによると、手数料の設定方法に関しては、短期的にはあまり変わらないと予想されるという。

この判決の長期的な影響は、買い手のエージェント手数料と売り手のエージェント手数料の組み合わせが最終的に分離されることになる可能性がある。

投資銀行会社キーフ・ブリュイエット・アンド・ウッズのアナリストらは、判決に先立って発表された報告書で、NAR訴訟と関連する政府の措置により、買い手・仲介業者間の手数料規定が廃止され、住宅仲介業界の手数料構造が再構築される可能性が高いと述べた。最終的には、出品エージェントと売り手がバイヤーエージェント手数料を設定して支払う慣行になります。

そして、仲介業者に支払われる手数料は通常、住宅価格に組み込まれているため、手数料が引き下げられたり、より交渉可能になったりすれば、住宅価格も下落する可能性があると彼らは述べた。

ミズーリ州スプリングフィールドにあるホルト・ホームズ・グループのケラー・ウィリアムズの代理人、ジェン・デイビス氏は「短期的には何も変わらない」と語った。 「コミッションは常に交渉可能でした。 それは今後も続くだろう。」

しかし、変化が生じた場合、予期せぬ結果が生じる可能性があると彼女は述べた。

「住宅を購入する手順を知らない購入者もいます」とデービス氏は言う。 「彼らは頭金、クロージング費用、査定、検査などの費用を支払わなければなりません。 購入者エージェントに支払うお金も用意しなければならない場合、そうでない人もいます。 代表者がいないと、市場の包摂性が低下します。」