30年の罠：アメリカの奇妙な住宅ローンの問題

パンデミック以前は、住宅を購入するのは困難でした。 どういうわけか、どんどん難しくなっていきます。

すでに高騰している価格はさらに高騰し、過去 3 年間で 40% 近く上昇しました。 利用可能な住宅はますます少なくなり、同じ期間に掲載物件は 20% 近く減少しました。 そして現在、金利は20年ぶりの高値にまで上昇しており、通常の経済論理に反して、価格を押し下げる効果がほとんどないまま、購買力が侵食されている。

もちろん、すでに家を持っている人にとってはどれも問題ではありません。 彼らは金利の上昇からもある程度は隔離されており、消費者物価の上昇からもある程度は隔離されている。 彼らの家の価値はこれまで以上に高まっています。 彼らの毎月の住居費は、ほとんどの場合、固定されています。

この格差の理由は、とにかくその大きな部分を占めていますが、米国の住宅市場のユニークで遍在的な特徴である 30 年固定金利の住宅ローンです。

その住宅ローンはあまりにも長い間一般的だったので、それがいかに奇妙であるか忘れがちです。 金利が固定されているため、インフレが加速したり金利が上昇したりしても、住宅所有者は最長30年間毎月のローン支払いを凍結できる。 しかし、米国の住宅ローンのほとんどは違約金なしで早期に返済できるため、住宅所有者は金利が下がった場合に簡単に借り換えることができる。 購入者はリスクを一切負うことなく、固定金利のすべてのメリットを享受できます。

ハーバード大学の経済学者ジョン・Y・キャンベル氏は、「それは一方的な賭けだ」と述べ、30年の住宅ローンが不平等の一因となっていると主張している。 「インフレが大幅に上昇すると、貸し手は負け、借り手は勝ちます。 一方、インフレが下がれば、借り手は借り換えるだけになります。」

世界の他の地域ではこのようにはいきません。 とりわけイギリスやカナダでは、金利が固定されるのは通常、数年間のみです。 これは、金利上昇による痛みが買い手と既存の所有者の間でより均等に分散されることを意味する。

ドイツなど他の国では、固定金利の住宅ローンが一般的ですが、借り手は簡単に借り換えることができません。 これは、新規購入者はより高い借入コストに対処していることを意味しますが、金利が高かったときに購入した長年の所有者も同様です。 （デンマークには米国と同等の制度がありますが、頭金は一般に高額で、融資基準もより厳格です。）

これほど極端な勝ち組と負け組のシステムを持っているのは米国だけで、新規購入者は7.5％以上の借り入れコストに直面する一方、既存の住宅ローン保有者の3分の2は4％未満の借り入れコストを払っている。 40万ドルの家であれば、毎月の住居費に1,000ドルの差が生じます。

不動産サイトCoreLogicのチーフエコノミスト、セルマ・ヘップ氏は「市場は二分化している」と述べた。 「ここは持てる者と持たざる者の市場だ。」

新規購入者が既存の所有者よりも高い金利に直面しているというだけではありません。 それは、米国の住宅ローン制度が、既存の所有者が自宅を市場に出すことを妨げているということだ――もし別の家に移れば、低金利をあきらめて、はるかに高価な住宅ローンを組まなければならないからだ。 多くの人は、寝室を増やさなくても生活できる、あるいは長時間の通勤をもう少し我慢できると判断して、その場にとどまることを選択しています。

その結果、住宅市場は凍結されることになる。 市場に出回っている住宅が少なく、購入者が購入できる価格の住宅もまだ少ないため、中古住宅の販売は過去1年間で15％以上減少し、ここ10年以上で最低の水準となっている。 ミレニアル世代の多くは、すでに住宅市場に参入するのに苦労していたが、最初の住宅を購入するにはさらに長く待たなければならないことに気づいている。

南カリフォルニア大学ラスク不動産センター所長のリチャード・K・グリーン氏は、「どのように定義しても、住宅ローン金利が10代だった1980年代以来、住宅価格の手頃さは基本的に最悪の状態にある」と述べた。 「私たちは暗黙のうちに新人よりも現職を優先していますが、そうすべき特別な理由は見当たりません。」

「歴史的事故」

30年の住宅ローンの物語は大恐慌時代に始まります。 当時の住宅ローンの多くは期間が 10 年以下で、今日の住宅ローンとは異なり「自己償却」ではありませんでした。つまり、借り手は毎月利息とともにローンの元本を徐々に返済するのではなく、次の時点で元金を全額支払う必要がありました。学期の終わり。 実際には、借り手は古い住宅ローンを返済するために新しい住宅ローンを組まなければならないことを意味しました。

このシステムは機能しなくなるまで機能していました。金融システムが機能不全に陥り、住宅の価値が崩壊すると、借り手はローンを繰り延べることができなくなりました。 グリーン氏と共著者であるペンシルベニア大学のスーザン・M・ワクター氏の調査によると、1930年代初頭のある時点では、米国の住宅の10パーセント近くが差し押さえられたという。

これに応じて、連邦政府は住宅所有者ローン公社を創設し、政府担保債券を利用してデフォルトした住宅ローンを買い取り、固定金利の長期ローンとして再発行した。 （この企業は、多くの黒人アメリカ人の住宅購入を妨げるレッドライン制度の創設にも貢献した。）その後、政府はそれらの住宅ローンを民間投資家に売却し、新しく設立された連邦住宅局が住宅ローン保険を提供して、投資家が自分たちのローンを把握できるようにした。買ったら報われるだろう。

住宅ローン制度は数十年にわたって進化しました。住宅所有者ローン公社はファニーメイ、そして後にフレディマックに道を譲りました。名目上は民間企業でしたが、2000年代半ばの住宅バブル崩壊後に連邦政府による暗黙の支援が明らかになりました。 GI 法案は、住宅ローン保険制度の大規模な拡大と自由化につながりました。 1980 年代の貯蓄貸付危機により、住宅ローンの主要な資金源としてモーゲージ担保証券が台頭しました。

1960 年代までに、30 年の住宅ローンは米国で住宅を購入するための主要な方法として浮上し、1980 年代の短期間を除いて、それはそれ以来ずっとそのままです。 2000年代半ばの住宅バブルの最盛期、何百万人ものアメリカ人が低い「ティーザー」金利の変動金利住宅ローンに誘惑されたときでさえ、借り手の大部分は長期固定金利の住宅ローンを選択しました。

バブル崩壊後、変動金利住宅ローンはほとんど消滅した。 現在、米国の既存の住宅ローンのほぼ 95% は固定金利です。 そのうち4分の3以上が30年の任期です。

30年の住宅ローンを標準にしようと考えた人は誰もいませんでした。 米国の住宅ローン市場を研究しているユタ大学の経済学者アンドラ・ゲント氏は、これは「ちょっとした歴史的偶然だ」と語る。 しかし、意図的かどうかは関係なく、政府が中心的な役割を果たしました。ほとんどの中産階級のアメリカ人が、何らかの政府保証がなければ、銀行から年収の何倍もの額を固定金利で融資してもらうことは不可能です。

「30年融資を行うには、政府保証が必要だ」と、アメリカン・エンタープライズ研究所の上級研究員で、30年住宅ローンを長年批判してきた保守派のエドワード・J・ピント氏は言う。 「民間部門だけではそれは不可能でした。」

住宅購入者にとって、30年の住宅ローンは信じられないほどの取引だ。 彼らは補助金利に相当する額のお金を借りることができますが、多くの場合、自分のお金は比較的少なくて済みます。

しかし、ピント氏や右派・左派双方の批評家らは、30年住宅ローンは個人の住宅購入者にとっては良かったかもしれないが、米国の住宅所有全体にとってはそれほど良いものではなかったと主張している。 政府補助の住宅ローン制度は購入を容易にすることで需要を刺激しましたが、より多くの供給を確保することにはそれほど注意が払われていませんでした。 その結果、最近の金利急騰よりもずっと前からあった手頃な価格の危機が生じ、住宅所有率は国際基準から見ても特筆すべきものではありません。

不動産サイトZillowの首席エコノミスト、スカイラー・オルセン氏は「時間が経つにつれて、30年固定金利はおそらく手頃な価格を損なうだけだろう」と述べた。

研究によると、米国の住宅ローン制度も人種的・経済的不平等を増大させている。 裕福な借り手は財務的に洗練されている傾向があるため、お金を節約できる場合には借り換えをする可能性が高くなります。つまり、借り手が同じ金利で始めたとしても、時間の経過とともに格差が生じます。

住宅市場における消費者を研究するジョージ・ワシントン大学教授のヴァネッサ・ペリー氏は、「特に黒人やヒスパニック系の借り手はローンを借り換える可能性が低い」と述べた。 「時間の経過とともに資本の損失が発生します。 彼らは払いすぎています。」

「痛みを感じるのは誰ですか？」

ヒラリー・バルデテロ氏とダン・フレーゼ氏は、住宅ローンを巡る大きな溝の反対側に位置している。

37歳のバルデテロさんは2022年4月にアイダホ州ボイシに自宅を購入したが、住宅ローンの金利が4.25％に固定されるのにちょうど間に合った。 ６月までに金利は６％に近づいた。

「3週間待っていたら、金利のせいで価格が下がっていたでしょう」と彼女は言う。 「今のままでは家に手がつけられない。」

28歳のフレーゼ氏は、金利の上昇が続いたため、2022年7月に故郷のシカゴに戻った。 1年半後、フレーゼさんは両親と同居し、最初の住宅購入を目指してできる限り貯金をしているが、金利の上昇がその夢を遠ざけているのを目の当たりにしている。

「私のタイムラインは、少なくともあと1年は伸ばす必要がある」とフレーゼ氏は語った。 「私はそれについて考えます。何か違うことができたでしょうか？」

バルデテロ氏とフレーゼ氏の運命の分岐は、住宅市場を超えた影響を及ぼしている。 金利は連邦準備理事会がインフレを抑制するための主要なツールである。借入が高価になると、家計は支出を控えるはずだ。 しかし、固定金利の住宅ローンはこうした政策の効果を弱めるため、FRBはさらに積極的にならざるを得なくなる。

「FRBがインフレを抑制するために利上げするとき、誰が痛みを感じるでしょうか？」 ハーバード大学の経済学者キャンベル氏は尋ねた。 「固定金利の住宅ローン制度では、痛みを感じず打撃を受けない既存の住宅所有者全体が存在するため、その負担は新たな住宅購入者だけでなく、賃貸人や建設会社にも及ぶことになる。」

キャンベル氏は、より多くの購入者に変動金利住宅ローンの選択を奨励することから始めて、制度を改革できる方法はあると主張する。 金利の上昇により、その効果は非常にゆっくりと現れています。調整可能なオプションを利用する買い手の割合は、2021 年後半の 2.5 パーセントから約 10 パーセントまで少しずつ上昇しています。

他の批評家は、より広範な変更を提案しています。 ピント氏が提案したのは、 新しいタイプの住宅ローン より短い期間、変動金利、最小限の頭金を備えたこの構造により、手頃な価格と財務の安定性の両方が向上すると彼は主張しています。

しかし実際には、30年の住宅ローンがすぐになくなると予想している人はほとんどいない。 アメリカ人は12.5兆ドルの住宅ローン債務を抱えており、そのほとんどが固定金利ローンである。 既存のシステムには、巨大な（そして非常に裕福な）有権者が組み込まれており、その構成員は最大の資産の価値を脅かすいかなる変化にも確実に抵抗するだろう。

それよりも可能性が高いのは、凍結した住宅市場が徐々に解けていくことだ。 住宅所有者は、たとえ価格を下げたとしても、これ以上販売を延期することはできないと判断するでしょう。 買い手も調整するだろう。 多くの予測家は、わずかな金利低下でも経済活動が大幅に増加する可能性があると予測している。6％の住宅ローンは突然それほど悪くないように思えるかもしれない。

しかし、そのプロセスには何年もかかる可能性があります。

「適切なタイミングで滑り込むことができて、とても幸運だと感じています」とバルデテロさんは語った。 「参加できなかった人たちには本当に残念で、今は参加できません。」